Jak wyznaczyliśmy pierścień podmiejski
Najbliższy pierścień to gminy, które graniczą z miastem według urzędowych granic z Państwowego Rejestru Granic. Szerszy obszar to pozostałe gminy powiatów sąsiadujących z miastem. Cenę podajemy tylko wtedy, gdy gmina ma w rankingu co najmniej 20 transakcji i cenę oznaczoną jako dokładna albo pasmowa. Dla pozostałych gmin podajemy tylko liczbę transakcji.
Liczone są wyłącznie transakcje niezabudowanym gruntem kupionym w całości na wolnym rynku, ze sposobem użytkowania „grunty zabudowane i zurbanizowane”, bez dróg. Ostatnia kolumna tabel pokazuje, jaki procent mediany miasta stanowi mediana gminy.
Warszawa
Przewiń tabelę w bok, aby przeczytać wszystkie kolumny.
| Gmina | Położenie | Mediana, zł/m² | Transakcje | % mediany Warszawy |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | miasto | 1 412 | 67 | — |
| Józefów (miasto, pow. otwocki) | graniczy z Warszawą | 844 | 26 | 60 |
| Wiązowna | graniczy z Warszawą | 200 | 105 | 14 |
| Nadarzyn | pow. pruszkowski | 367 | 23 | 26 |
| Radzymin | pow. wołomiński | 211 | 22 | 15 |
| Karczew | pow. otwocki | 199 | 22 | 14 |
| Osieck | pow. otwocki | 100 | 30 | 7 |
| Grodzisk Mazowiecki | pow. grodziski | 337 | 26 | 24 |
| Żabia Wola | pow. grodziski | 212 | 66 | 15 |
| Jaktorów | pow. grodziski | 175 | 37 | 12 |
Z Warszawą graniczy wiele gmin, ale wiarygodną cenę mają tylko dwie. Józefów jest wyjątkiem: jego mediana stanowi 60% warszawskiej i jest wyższa niż w Krakowie. Wiązowna ma najwięcej transakcji w tabeli warszawskiej i wąski przedział ufności mediany: od 186 do 220 zł/m². Powiat grodziski nie graniczy z Warszawą, ale ma trzy gminy z wiarygodną ceną, w tym dwie z dokładną pozycją w rankingu: Żabię Wolę i Jaktorów. Nadarzyn i Radzymin mają w rankingu oznaczenie „do przeglądu”, więc ich mediany traktujemy ostrożniej.
Za mało transakcji mają m.in. gminy, które uchodzą za typowe przedmieścia stolicy: Piaseczno (13), Raszyn (14), Michałowice w powiecie pruszkowskim (17), Pruszków (10), Otwock (14), Łomianki (1), Ząbki (2) i Marki (4). W Starych Babicach i Nieporęcie nie ma żadnej takiej transakcji.
Trójmiasto
Przewiń tabelę w bok, aby przeczytać wszystkie kolumny.
| Gmina | Położenie | Mediana, zł/m² | Transakcje | % mediany Gdyni |
|---|---|---|---|---|
| Gdynia | miasto | 1 267 | 30 | — |
| Gdańsk | miasto | 1 027 | 22 | 81 |
| Rumia | graniczy z Gdynią | 689 | 41 | 54 |
| Wejherowo (gmina wiejska, pow. wejherowski) | graniczy z Gdynią | 200 | 87 | 16 |
| Szemud | graniczy z Gdynią | 191 | 154 | 15 |
| Reda | pow. wejherowski | 413 | 22 | 33 |
| Luzino | pow. wejherowski | 204 | 50 | 16 |
| Łęczyce | pow. wejherowski | 149 | 26 | 12 |
Punktem odniesienia jest Gdynia, bo to z nią graniczą gminy z wiarygodną ceną. Rumia, miasto bezpośrednio przy Gdyni, ma medianę równą około połowie gdyńskiej i dokładną pozycję w rankingu. Wiejska gmina Wejherowo i Szemud są już kilka razy tańsze. Szemud ma najwięcej transakcji spośród wszystkich gmin w tej analizie (154), ale razem z Luzinem i Łęczycami ma oznaczenie „do przeglądu”, bo części transakcji brakuje wymaganych pól.
Po stronie Gdańska wiarygodnej ceny nie ma żadna gmina sąsiednia — za mało transakcji: Żukowo (8), Kolbudy (5), gmina wiejska Pruszcz Gdański (3) i miasto Pruszcz Gdański (3). W Sopocie nie ma żadnej takiej transakcji.
Poznań
Poznań ma medianę 688 zł/m² z 135 transakcji. Spośród gmin graniczących z miastem tylko Tarnowo Podgórne osiąga próg: mediana 428 zł/m² z 20 transakcji, czyli około 62% mediany Poznania. To najmniejsza różnica między miastem a gminą podmiejską wśród trzech aglomeracji, ale oparta na próbie dokładnie na granicy naszego progu. Za mało transakcji mają Dopiewo (11), Mosina (12), Kostrzyn (10), Suchy Las (7), Kórnik (6), Swarzędz (4), Komorniki (1) i Luboń (1).
Gdzie pierścienia nie da się policzyć
- Kraków ma medianę 811 zł/m², ale w gminach sąsiednich jest za mało transakcji: Skawina (3), Zabierzów (3), Mogilany (3), Wieliczka (1), Niepołomice (1).
- Wrocław sam nie ma wiarygodnej ceny — za mało transakcji (10); w gminach sąsiednich jest ich jeszcze mniej, np. Oborniki Śląskie (6), Czernica (3), Kobierzyce (1).
- Łódź (490 zł/m²): za mało transakcji w sąsiednich Pabianicach (11) i Konstantynowie Łódzkim (4).
- Lublin (565 zł/m²): za mało transakcji, np. Niedrzwica Duża (3) i Wólka (3).
- Białystok (507 zł/m²): brak ceny we wszystkich gminach sąsiednich. W powiecie białostockim zapisy z rejestru nie przeszły pierwszej kontroli poprawności — np. w Wasilkowie z 718 aktów przeszło ją 0.
- Szczecin (416 zł/m²): za mało transakcji w Goleniowie (13) i Dobrej (Szczecińskiej) (12).
Dlaczego na przedmieściach brakuje danych
Transakcji na przedmieściach nie brakuje — brakuje takich, które spełniają wszystkie kryteria. Dobrze widać to na przykładzie Piaseczna. Tak wyglądały kolejne etapy w badanym okresie:
- akty w rejestrze: 673;
- z niezabudowanym gruntem: 498;
- z gruntem kupionym w całości, bez udziałów: 192;
- zawarte na wolnym rynku: 190;
- ze sposobem użytkowania „grunty zabudowane i zurbanizowane”, bez dróg: 16;
- po sprawdzeniu ceny i powierzchni: 13.
Dwa progi odcinają najwięcej. Pierwszy to udziały: na przedmieściach często sprzedaje się działkę razem z udziałem w drodze wewnętrznej albo tylko część gruntu. Drugi to sposób użytkowania: pozostałe transakcje miały w rejestrze inny sposób użytkowania, dotyczyły dróg albo nie miały tego pola wypełnionego. Jednym z możliwych wyjaśnień jest to, że grunt przeznaczony w planie pod zabudowę nadal figuruje w ewidencji jako rolny. Takie transakcje nie trafiają do tej mediany.
Metoda i ograniczenia
Źródłem jest publiczny ranking gmin InfoGrunt (snapshot rcn-clean-20260922-58915dd8), liczony z krajowego eksportu Rejestru Cen Nieruchomości za 12 miesięcy do r. Sąsiedztwo gmin ustaliliśmy na podstawie urzędowych granic administracyjnych; procent mediany miasta to mediana gminy podzielona przez medianę miasta, zaokrąglona do pełnego procenta.
Porównanie dotyczy median dla całych gmin. Nie mówi, ile kosztuje działka przy granicy miasta, a ile na drugim końcu gminy. Pokazuje tylko grunty o określonym sposobie użytkowania, a nie wszystkie działki pod dom. Przy konkretnej działce sprawdź czy można na niej budować i jakie warunki przyłączy wyda operator. Ceny samych miast porównujemy w analizie ceny działek w dużych miastach, a pełną listę gmin znajdziesz w rankingu cen gruntów.