Skąd pochodzą te liczby
Źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości (RCN). Prowadzą go starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu, a Główny Urząd Geodezji i Kartografii udostępnia dane z całego kraju w Geoportalu. Do rejestru trafia cena z umowy, a nie z ogłoszenia, więc to zapis tego, za ile grunt faktycznie zmienił właściciela.
Nie liczymy wszystkich zapisów z rejestru. Jedna transakcja to jeden akt i jeden głos, niezależnie od tego, ile działek obejmuje. Do mediany trafiają wyłącznie akty, które jednocześnie:
- dotyczą niezabudowanego gruntu, kupionego w całości (udział 1/1), a nie w części;
- zostały zawarte na wolnym rynku, a nie np. w przetargu albo w trybie bezprzetargowym;
- mają w rejestrze sposób użytkowania „grunty zabudowane i zurbanizowane”, a działka nie jest drogą;
- podają cenę i powierzchnię dla tego samego zakresu, a cena za metr mieści się w przedziale od 5 do 5 000 zł/m².
W tym zestawieniu pokazujemy tylko te miasta, w których takich transakcji było co najmniej 20, a cena ma w rankingu status pewnej (pozycja dokładna albo pasmo). Przy mniejszej próbie jedna nietypowa umowa potrafi wyraźnie przesunąć wynik.
Miasta z wystarczającą liczbą transakcji
W tabeli podajemy medianę oraz przedział, w którym mieści się środkowa połowa transakcji (od pierwszego do trzeciego kwartyla, Q1–Q3). Szeroki przedział oznacza, że w mieście sprzedawano grunty w bardzo różnych cenach.
Przewiń tabelę w bok, aby przeczytać wszystkie kolumny.
| Miasto | Mediana, zł/m² | Transakcje | Środkowa połowa (Q1–Q3), zł/m² | Status ceny w rankingu |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 1 412 | 67 | 982–2 050 | pozycja dokładna |
| Gdynia | 1 267 | 30 | 853–2 984 | pasmo |
| Gdańsk | 1 027 | 22 | 755–1 614 | pasmo |
| Kraków | 811 | 62 | 430–1 646 | pasmo |
| Poznań | 688 | 135 | 340–1 200 | pasmo |
| Lublin | 565 | 24 | 286–818 | pasmo |
| Zielona Góra | 537 | 27 | 326–726 | pasmo |
| Białystok | 507 | 37 | 395–997 | pasmo |
| Łódź | 490 | 53 | 349–971 | pozycja dokładna |
| Kielce | 448 | 33 | 320–791 | pasmo |
| Szczecin | 416 | 21 | 297–708 | pasmo |
| Bielsko-Biała | 361 | 29 | 234–454 | pasmo |
| Ruda Śląska | 360 | 35 | 233–745 | pozycja dokładna |
| Częstochowa | 310 | 50 | 194–539 | pasmo |
| Bytom | 244 | 32 | 104–430 | pasmo |
| Włocławek (miasto na prawach powiatu) | 175 | 22 | 96–269 | pasmo |
| Gorzów Wielkopolski | 168 | 26 | 116–261 | pasmo |
| Rybnik | 165 | 28 | 111–236 | pasmo |
Duże miasta bez wiarygodnej ceny
W dużych miastach rejestr notuje w ciągu roku tysiące transakcji, ale bardzo niewiele z nich spełnia wszystkie warunki. Większość dotyczy mieszkań, budynków, udziałów we współwłasności albo gruntów oznaczonych w rejestrze inaczej niż jako tereny zabudowane i zurbanizowane.
Za mało transakcji spełniających kryteria mają te miasta (w nawiasie liczba transakcji w badanym okresie; chodzi o gminy miejskie, a nie o gminy wiejskie o tej samej nazwie): Wrocław (10), Radom (18), Zabrze (18), Gliwice (15), Dąbrowa Górnicza (15), Tarnów (15), Toruń (14), Opole (13), Tychy (12), Chorzów (10), Elbląg (9), Płock (9), Wałbrzych (8), Olsztyn (6), Kalisz (5), Legnica (5), Katowice (4), Sosnowiec (3), Koszalin (3), Bydgoszcz (0) i Rzeszów (0).
Brak ceny nie oznacza, że grunt w tych miastach jest tani albo drogi. Oznacza tylko, że z dostępnych zapisów nie da się uczciwie policzyć mediany. W Bydgoszczy i Rzeszowie przyczyny są różne: w pierwszym mieście tylko nieliczne akty dotyczyły niezabudowanego gruntu i żaden z nich nie przeszedł wszystkich filtrów, w drugim zapisy z rejestru nie przeszły już pierwszej kontroli poprawności. Rozkładamy to krok po kroku w analizie jak czytać ceny z rejestru RCN.
Co wynika z porównania
Warszawa i Trójmiasto
Warszawa zajmuje 1. miejsce wśród 12 gmin, które mają w rankingu dokładną pozycję. Przedział ufności mediany wynosi od 1 203 do 1 712 zł/m², więc nawet przy ostrożnym odczycie stolica pozostaje najdroższym dużym miastem w zestawieniu.
Gdynia ma wyższą medianę niż Gdańsk, ale nie wyciągałbym z tego wniosku, że grunt w Gdyni jest droższy. W Gdańsku były tylko 22 transakcje, a w Gdyni środkowa połowa cen rozciąga się od 853 do 2 984 zł/m². Przedziały ufności obu median (Gdynia: 894–1 797 zł/m², Gdańsk: 804–1 350 zł/m²) wyraźnie się nakładają. Rzetelnie można powiedzieć tyle, że oba miasta należą do najdroższych w kraju. Trzecie miasto aglomeracji, Sopot, nie ma ceny — za mało transakcji (0).
Kraków i Poznań
Mediana w Krakowie to 811 zł/m², ale rozrzut cen należy do największych wśród miast z tabeli — trzeci kwartyl jest blisko cztery razy wyższy od pierwszego. Jedna liczba słabo opisuje więc całe miasto, a przy konkretnej lokalizacji ważniejsze są transakcje z najbliższej okolicy. Szeroki jest też przedział ufności mediany: od 628 do 1 406 zł/m². Dlatego ranking pokazuje dla Krakowa pasmo, a nie dokładną pozycję.
Poznań ma najwięcej transakcji spośród dużych miast (135) i medianę 688 zł/m². Mimo tak dużej próby cena ma status pasma. Automatyczna kontrola jakości oznaczyła dane Poznania do przeglądu, bo wszystkie zakwalifikowane akty mają wspólny początek identyfikatora. Według dokumentacji metody to schemat numeracji nadawany przez rejestr, a nie seria sprzedaży jednego dewelopera, ale do czasu przeglądu wynik nie dostaje dokładnej pozycji.
Miasta wojewódzkie środka i wschodu
Lublin, Zielona Góra, Białystok, Łódź, Kielce i Szczecin mieszczą się w przedziale od 416 do 565 zł/m². Łódź jest tu jedynym miastem z dokładną pozycją. W Białymstoku mediana jest bliska łódzkiej, ale górna granica przedziału ufności sięga 961 zł/m², więc wynik jest mniej precyzyjny.
Śląsk i mniejsze miasta na prawach powiatu
Na Górnym Śląsku mediany są wyraźnie niższe: Ruda Śląska 360 zł/m², Bytom 244 zł/m², Rybnik 165 zł/m². Mediana w Rybniku to około 12% mediany warszawskiej. Stolica regionu, Katowice, nie ma wiarygodnej ceny — takich transakcji było za mało. Najniższe wartości w tabeli, poza Rybnikiem, mają Gorzów Wielkopolski i Włocławek.
Czego mediana miasta nie mówi
- To nie jest cena działki budowlanej. Sposób użytkowania w rejestrze nie potwierdza, że na działce wolno postawić dom. O tym decyduje plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy — zobacz jak sprawdzić, czy na działce można budować i jak odczytać MPZP.
- Mediana zależy od tego, co akurat sprzedano. Jeśli w danym roku przeważały małe działki w centrum, wynik rośnie, choć rynek się nie zmienił. Porównanie dwóch lat wymaga podobnej struktury transakcji.
- Miasto to wiele rynków. Jedna liczba dla całego miasta łączy dzielnice o bardzo różnych cenach. Przy konkretnej lokalizacji sprawdź transakcje w pobliżu na mapie cen działek.
- To nie jest wycena. Cenę konkretnej nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.
Metoda i ograniczenia
Dane pochodzą z publicznego rankingu gmin InfoGrunt, snapshot rcn-clean-20260922-58915dd8, metoda v5-full-right-free-market-scoped-price-12m. Okres obejmuje 12 miesięcy: od do r. Krajowy eksport RCN, z którego policzono ranking, pochodzi z r. Liczby w tekście odpowiadają temu snapshotowi; ranking na stronie po kolejnym przeliczeniu może pokazywać inne wartości.
Mediana to środkowa wartość cen za metr w transakcjach danej gminy, bez ważenia powierzchnią. Pozycja dokładna wymaga co najmniej 30 transakcji, przedziału ufności nie szerszego niż 50% mediany, co najmniej 80% wypełnionych wymaganych pól i braku flag jakości. Od 10 transakcji ranking pokazuje pasmo. Przedział ufności 95% liczymy metodą bootstrap z 2 000 powtórzeniami. W artykułach stosujemy ostrzejszy próg: co najmniej 20 transakcji.
Rejestr prowadzą powiaty, więc jakość danych jest różna w różnych miejscach. Część aktów trafia do rejestru z opóźnieniem, a część ma puste pola. Pełną listę gmin z ceną i filtrem województwa znajdziesz w rankingu cen gruntów w gminach. Jeśli planujesz budżet zakupu, przeczytaj też analizę ile metrów działki można kupić za określoną kwotę.