Od pytania do właściwego dokumentu
Przewiń tabelę w bok, aby przeczytać wszystkie kolumny.
| Pytanie | Dokument lub rejestr | Co zapisać |
|---|---|---|
| Kto jest właścicielem i jakie prawa są ujawnione? | Aktualna treść księgi wieczystej | Numer KW, działy II–IV, wzmianki o wnioskach |
| Która działka i jaki użytek są w ewidencji? | Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej | Pełny identyfikator, obręb, powierzchnię, użytki i kontury |
| Co plan miejscowy ustala dla terenu? | Obowiązująca uchwała MPZP z tekstem i rysunkiem | Numer uchwały, symbol terenu, legendę i przepisy szczegółowe |
| Jak plan ogólny obejmuje działkę? | Obowiązujący plan ogólny gminy i jego dane przestrzenne | Strefę planistyczną i ustalenia dotyczące lokalizacji |
| Co ustalono bez MPZP? | Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy z załącznikami | Adresata, inwestycję, parametry, obszar i warunki |
| Czy teren jest objęty ochroną przyrody? | CRFOP oraz akt ustanawiający daną formę ochrony | Nazwę formy, granicę, zakazy, plan ochrony lub PZO |
| Co pokazują oficjalne dane powodziowe? | Aktualne MZP i MRP w Hydroportalu | Rodzaj mapy, scenariusz, arkusz i datę odczytu |
| Gdzie są sieci i czy można się przyłączyć? | GESUT oraz pisemne warunki właściwego operatora | Przebieg sieci, jej status i treść odpowiedzi operatora |
| Co strony uzgodniły przed sprzedażą? | Projekt i podpisana umowa przedwstępna | Warunki, załączniki, sposób rozliczenia wpłaty i skutki niewykonania |
Własność i prawa
KW — księga wieczysta
Sądowy rejestr prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jedna księga może obejmować kilka działek ewidencyjnych. Źródło odpowiedzi: pełna, aktualna treść KW w systemie EKW albo urzędowy odpis. Nie potwierdza: przeznaczenia pod zabudowę, przebiegu granicy w terenie ani stanu technicznego gruntu.
Działy księgi wieczystej
Dział I oznacza nieruchomość i prawa związane z własnością, dział II wskazuje własność lub użytkowanie wieczyste, dział III obejmuje inne prawa, roszczenia i ograniczenia, a dział IV hipoteki. Źródło odpowiedzi: wszystkie działy KW wraz ze wzmiankami. Nie potwierdza: że każda wzmianka została już rozpoznana ani że każde prawo wymagające analizy widać bez dokumentu stanowiącego podstawę wpisu.
Hipoteka
Prawo zabezpieczające oznaczoną wierzytelność na nieruchomości; do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w KW. Źródło odpowiedzi: dział IV KW, dokument ustanowienia i aktualna informacja wierzyciela. Nie potwierdza: bieżącej wysokości długu — suma hipoteki jest granicą zabezpieczenia, a nie saldem do zapłaty — ani automatycznego wykreślenia po spłacie.
Służebność
Ograniczone prawo rzeczowe pozwalające w oznaczonym zakresie korzystać z cudzej nieruchomości albo ograniczające działania jej właściciela. Droga konieczna jest szczególnym rozwiązaniem ustanawianym dla nieruchomości bez odpowiedniego dostępu. Źródło odpowiedzi: dział I-Sp KW nieruchomości władnącej, dział III KW nieruchomości obciążonej oraz akt notarialny, orzeczenie sądu lub inny dokument ustanowienia. Nie potwierdza: technicznej przejezdności, dokładnej trasy w terenie ani tego, że brak wpisu zawsze oznacza brak służebności.
Współwłasność i udział
Ta sama rzecz należy niepodzielnie do kilku osób. Przy współwłasności ułamkowej udział opisuje zakres prawa do całej nieruchomości, a nie automatycznie wydzielony fragment gruntu. Źródło odpowiedzi: dział II KW, akt nabycia i ewentualna umowa o korzystanie. Nie potwierdza: wyłącznego prawa do wskazanej części ani swobody zabudowy bez uwzględnienia praw pozostałych współwłaścicieli.
Ewidencja i geodezja
EGiB — ewidencja gruntów i budynków
Publiczny rejestr danych o gruntach, budynkach i lokalach, prowadzony przez starostę albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Źródło odpowiedzi: urzędowy wypis, wyrys i dane właściwego organu EGiB. Nie potwierdza: przeznaczenia terenu w planowaniu, prawa do przejazdu, przebiegu przyłączy ani tego, że widoczna na ekranie granica została wznowiona w terenie.
Działka ewidencyjna
Ciągły obszar gruntu w jednym obrębie, jednorodny prawnie i wydzielony granicami działek ewidencyjnych. Jest jednostką rejestru, nie synonimem każdej „nieruchomości” lub „działki budowlanej”. Źródło odpowiedzi: EGiB i dokumenty geodezyjne przyjęte do zasobu. Nie potwierdza: samodzielnej możliwości zabudowy ani zgodności ogrodzenia z granicą.
Obręb ewidencyjny
Część jednostki ewidencyjnej, w której numeruje się działki; ma nazwę i numer unikalne w tej jednostce. Dlatego sam numer działki nie wystarcza do pewnej identyfikacji. Źródło odpowiedzi: wypis, wyrys i identyfikator EGiB. Nie potwierdza: granicy miejscowości, sołectwa, osiedla ani zasięgu MPZP.
Identyfikator działki
Urzędowe oznaczenie pozwalające jednoznacznie wskazać obiekt EGiB; łączy informacje o jednostce, obrębie i numerze działki. Źródło odpowiedzi: wypis z EGiB lub usługa danych właściwego powiatu, pomocniczo Geoportal. Nie potwierdza: właściciela, aktualnego numeru KW ani prawa osoby pokazującej działkę do jej sprzedaży.
Użytek gruntowy
Kategoria EGiB opisująca sposób zaliczenia gruntu, oznaczana symbolem, np. R, B, Ls lub dr. Symbol B oznacza tereny mieszkaniowe w ewidencji, a dr — drogi jako użytek. Źródło odpowiedzi: wypis i mapa ewidencyjna wraz z legendą rozporządzenia. Nie potwierdza: budowlanego przeznaczenia, publicznego statusu drogi ani prawa przejazdu.
Kontur klasyfikacyjny
Wydzielony w EGiB obszar gruntu rolnego lub leśnego o określonym rodzaju użytku i klasie bonitacyjnej. Jedna działka może obejmować kilka konturów. Źródło odpowiedzi: wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna i dokumentacja klasyfikacyjna. Nie potwierdza: aktualnych właściwości gleby z badań terenowych ani możliwości przeznaczenia konturu pod zabudowę.
Wypis i wyrys z EGiB
Wypis przedstawia dane opisowe, a wyrys odpowiedni fragment mapy ewidencyjnej. Razem pozwalają powiązać oznaczenie działki z jej obrazem w rejestrze. Źródło odpowiedzi: dokument wydany przez właściwy organ prowadzący EGiB. Nie potwierdza: granicy okazanej na gruncie; do czynności granicznych potrzebne są właściwe prace geodezyjne.
Planowanie przestrzenne
MPZP — miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Akt prawa miejscowego ustalający dla objętego obszaru przeznaczenie terenów oraz zasady ich zagospodarowania i zabudowy. Czyta się łącznie uchwałę, tekst, rysunek i legendę. Źródło odpowiedzi: obowiązująca uchwała ogłoszona w wojewódzkim dzienniku urzędowym, z późniejszymi zmianami. Nie potwierdza: że konkretny projekt spełnia wszystkie przepisy ani że symbole mają w każdej gminie to samo znaczenie.
Plan ogólny gminy
Akt prawa miejscowego dla obszaru gminy, określający strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Jego ustalenia wiążą plany miejscowe oraz decyzje WZ w zakresie określonym ustawą. Źródło odpowiedzi: obowiązujący plan ogólny i jego dane przestrzenne udostępnione przez gminę. Nie potwierdza: bezpośrednio możliwości realizacji konkretnego budynku i nie zastępuje MPZP ani decyzji WZ.
WZ — decyzja o warunkach zabudowy
Indywidualna decyzja ustalająca warunki zmiany zagospodarowania terenu, stosowana w sytuacjach przewidzianych ustawą, gdy nie ma planu miejscowego. Źródło odpowiedzi: ostateczna decyzja z częścią tekstową i graficzną oraz informacja gminy o jej stanie. Nie potwierdza: prawa własności, pozwolenia na budowę, dostępności przyłączy ani możliwości użycia innej decyzji dla dowolnego zamierzenia.
Środowisko, woda i media
Forma ochrony przyrody
Ustawowa forma ochrony, np. park narodowy, rezerwat, park krajobrazowy, obszar chronionego krajobrazu albo Natura 2000. Każda ma własne podstawy i zasady. Źródło odpowiedzi: CRFOP, akt ustanawiający formę oraz właściwy plan ochrony lub plan zadań ochronnych. Nie potwierdza: automatycznego zakazu zabudowy; same granice na mapie nie pokazują wszystkich zakazów i procedur.
RDOŚ
Regionalny dyrektor ochrony środowiska jest organem realizującym określone ustawami zadania, m.in. w części spraw Natura 2000, rezerwatów, ochrony gatunkowej i ocen oddziaływania. Obsługuje go regionalna dyrekcja. Źródło odpowiedzi: przepisy właściwe dla sprawy oraz pismo, decyzja lub uzgodnienie właściwego organu. Nie potwierdza: że każda działka w formie ochrony wymaga uzgodnienia z RDOŚ ani że RDOŚ jest jedynym właściwym organem.
MZP i MRP
Mapy zagrożenia powodziowego pokazują zasięg i parametry powodzi dla określonych scenariuszy, a mapy ryzyka powodziowego — możliwe negatywne skutki dla ludzi, środowiska, dziedzictwa i działalności gospodarczej. Źródło odpowiedzi: obowiązujące arkusze MZP i MRP w Hydroportalu Wód Polskich. Nie potwierdza: prognozy pogody na żywo ani pełnego obrazu podtopień od deszczu, kanalizacji lub wód gruntowych.
Obszar szczególnego zagrożenia powodzią
Kategoria z Prawa wodnego obejmująca ustawowo wskazane obszary, w tym tereny pokazane na MZP dla określonych prawdopodobieństw powodzi. Wiążą się z nią szczególne przepisy. Źródło odpowiedzi: Prawo wodne, aktualna MZP i — przy sporze — stanowisko właściwego organu Wód Polskich. Nie potwierdza: częstotliwości zalania konkretnego punktu ani indywidualnej oceny projektu.
GESUT
Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu gromadzi informacje o sieciach projektowanych, budowanych i istniejących, ich położeniu, przeznaczeniu i podstawowych parametrach. Źródło odpowiedzi: powiatowa baza GESUT lub materiały zasobu, uzupełnione informacją operatora. Nie potwierdza: czynnego przyłącza, wolnej przepustowości, zgody na przyłączenie ani dokładnego położenia urządzenia bez weryfikacji terenowej.
Warunki przyłączenia
Pisemna odpowiedź właściwego operatora określająca wymagania techniczne dla wskazanego wniosku o przyłączenie do sieci. Dla prądu, gazu, wody i kanalizacji są to odrębne procedury i podmioty. Źródło odpowiedzi: warunki wydane dla konkretnej nieruchomości i zamierzenia. Nie potwierdza: istnienia gotowego przyłącza, prawa do poprowadzenia go przez cudzy grunt ani spełnienia wymagań innych operatorów.
Dostęp do drogi publicznej
W planowaniu przestrzennym może być bezpośredni, przez drogę wewnętrzną albo przez odpowiednią służebność drogową. Trzeba połączyć stan prawny z warunkami terenowymi. Źródło odpowiedzi: KW działki i drogi, tytuł do drogi wewnętrznej lub służebność, status drogi u zarządcy oraz dokument planistyczny. Nie potwierdza: go symbol dr w EGiB, ślad jazdy na zdjęciu ani samo przyleganie działek.
Transakcja i wycena
Umowa przedwstępna
Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć oznaczoną umowę przyrzeczoną i ustalają jej istotne postanowienia. Zakres roszczeń zależy m.in. od treści i zachowanej formy. Źródło odpowiedzi: podpisany dokument z załącznikami oraz przepisy Kodeksu cywilnego; przy nieruchomości skutki formy wyjaśnia notariusz. Nie potwierdza: przeniesienia własności, czystej KW, finansowania ani spełnienia warunków zabudowy.
Zadatek
Wpłata, z którą Kodeks cywilny wiąże domyślne skutki niewykonania umowy przez jedną ze stron, chyba że umowa lub zwyczaj stanowią inaczej. Inaczej rozlicza się rozwiązanie umowy i sytuacje bez wyłącznej odpowiedzialności jednej strony. Źródło odpowiedzi: dokładna klauzula umowy i art. 394 Kodeksu cywilnego. Nie potwierdza: automatycznie, kto ponosi odpowiedzialność ani czy wpłata przepada w każdej sytuacji.
Zaliczka
Wpłata na poczet przyszłego świadczenia, której nie należy utożsamiać z zadatkiem. Jej rozliczenie zależy od treści umowy, wykonania świadczeń i podstaw zakończenia stosunku prawnego. Źródło odpowiedzi: postanowienia umowy, potwierdzenie wpłaty i ogólne przepisy o wykonaniu oraz zwrocie świadczeń. Nie potwierdza: że pieniądze zawsze wracają niezależnie od zapisów i okoliczności.
PCC — podatek od czynności cywilnoprawnych
Podatek obejmujący wskazane w ustawie czynności, w tym określone umowy sprzedaży. To, czy wystąpi przy konkretnej sprzedaży nieruchomości, zależy także od ustawowych wyłączeń, zwolnień, stron i charakteru transakcji. Źródło odpowiedzi: akt notarialny, ustawa o PCC, informacje KAS i rozliczenie notariusza jako płatnika, gdy ustawa tak stanowi. Nie potwierdza: go samo hasło „rynek wtórny” ani jedna cecha sprzedającego.
Operat szacunkowy
Pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, z określonym przedmiotem, zakresem, celem, źródłami danych i datami istotnymi dla wyceny. Źródło odpowiedzi: podpisany operat i numer uprawnień autora w centralnym rejestrze rzeczoznawców. Nie potwierdza: ceny przyszłej sprzedaży, akceptacji przez każdy bank ani wartości poza celem i stanem przyjętym w operacie; mapa cen lub wynik kalkulatora nie są operatem.
Źródła urzędowe
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — ELI oraz Elektroniczne Księgi Wieczyste — Ministerstwo Sprawiedliwości.
- Kodeks cywilny — ELI: współwłasność, służebności, umowa przedwstępna i zadatek.
- Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków — ELI oraz Prawo geodezyjne i kartograficzne — ELI.
- Dane EGiB w Geoportalu — GUGiK.
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym — ELI oraz plan ogólny gminy — serwis planowania przestrzennego.
- Ustawa o ochronie przyrody — ELI, Centralny Rejestr Form Ochrony Przyrody — GDOŚ oraz formy ochrony przyrody — RDOŚ.
- Prawo wodne — ELI oraz MZP i MRP — Wody Polskie.
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych — ELI oraz stawki i zasady PCC — Krajowa Administracja Skarbowa.
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami — ELI oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości — ELI.
Źródła i stan prawny sprawdzono 23 sierpnia 2026 r. Przy konkretnej transakcji znaczenie dokumentów i zapisów umowy potwierdź u właściwego urzędu, operatora lub notariusza.